热钱目的明显 楼市2011年二季度将迎拐点？（2）

　　一方面,从周期性调整来看,我国房地产市场依然处于扩张时期,城市化进程、人口结构、居民财富结构的调整以及我国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在,供求的不平衡再加上通货膨胀预期、流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等因素决定了短期内房地产价格会继续偏离其均衡价格。因此,如果房地产供给不能大幅提升,从成本上改变目前房地产供求不平衡的局面,行政性的价格调控虽具有短期作用,但难以从根本上解决问题,甚至引发行政管制结束后了爆发性释放,导致周期上行波幅的加剧。

　　另一方面,政府如果实行更为严厉的措施,导致房地产业资金链断裂、投资下滑、房地产价格大幅度下跌,这又将带来整体宏观经济的下滑。按照人民大学的测算,房地产价格下跌30%,必将导致房地产投资增速回落25个百分点,全社会投资增速回落6个百分点左右,GDP回落2.5个百分点左右,地方财政增速下降15个百分点左右。

　　——市场不会出现“硬着陆” 多种调控手段应并行

　　研究机构认为,在房地产新政持续和加码的作用下,大量的资金有可能开始向其他投资品市场转移。此外,未来受房地产市场销售下滑的影响,到明年一季度末,与房地产相关的装修、家具消费可能会出现明显回落。

　　然而,中国人民大学经济研究所认为,随着货币政策的调整以及房产调控的加码,明年上半年房地产行业资金链压力加大,从而引发房地产市场的全面调整,但不会出现房地产市场的“硬着陆”。

　　业内认为,我国房地产市场能够实现“软着陆”的原因包括三个方面:一是开发投资的杠杆率不高,目前只有5倍多,比发达国家平均水平低30%,因此资金紧张难以引发金融危机性的调整;二是消费杠杆率也不高,从去年的1.74倍下滑到目前的1.3,难以引发全面抛售;三是企业资产负债依然处于健康状态,到今年三季度,房地产整个行业资产负债为67%左右,比年初提高3个百分点。因此,我国房地产市场不会出现整体性资产负债恶化带来的全面大调整。可以预测,明年房地产市场调整是流动性压迫式的调整,与2008年二季度的模式有相似。

　　浙江工业大学经贸管理学院院长程惠芳认为,目前,房地产行业还未达到资金链紧张的“调整点”,因此,房地产调控手段还必须持续,在货币政策上对于房地产行业资金的进一步收紧依然具有必要性。从中期来看,房地产行业“供不应求”的局面没有改变、深层次的制度问题没有得到解决,房地产市场全面调整后,以行政性手段为主的本次新政快速退出依然可能带来房价报复性上涨。因此,房产新政必须在持续稳定的基础上,从根本上改变房地产供不应求的局面,并缓慢出台制度性政策,以达到“稳需求、扩供给、挤泡沫、纠扭曲”的目的。政府不仅需要落实廉租房的建设,还必须加大土地投放和开放投资的力度,房地产交易税等制度性改革宜渐进推动。