热钱目的明显 楼市2011年二季度将迎拐点？

　　新华社杭州12月22日电(记者李亚彪 黄深钢)随着国内流动性居高不下以及热钱的涌入,国家宏观调控尤其是货币政策日益趋紧,房地产市场作为“吸金大户”,其资金供应状况受到社会关注。一些专家及研究机构分析认为,综合多方面的信息来看,我国房地产市场目前资金还比较充裕,但到明年“资金链”将绷紧,压力增大。

　　——明年二季度将成为房地产市场资金的“拐点”

　　从整体上来看,我国房地产市场还没有步入真正的调整期,因为目前整个房地产市场的资金依然充足。

　　中国人民大学经济研究所调查发现,今年前10个月房地产资金来源增速达到32%,处于历史高位,而应付款累计增速仅为26.9%,低于2006-2008年的平均水平。同时,从企业流动性来看,目前资金流动性指标——货币资金/(短期借款+年内到期非流动性负债)为1.4左右,虽然较2009年有所恶化,但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。

　　房地产上市公司浙江广厦董事长彭涛认为,在国内流动性高居不下的同时,热钱的涌入起到了推波助澜的作用,加速了现有资金向资本市场、房地产市场以及农产品市场的涌入。自三季度以来,非贸易、非FDI项下的外汇储备出现激增,规模达1100亿美元左右,处于历史最高水平,说明热钱涌入的趋势在加剧。同时,外资不顾目前房地产新政的频频出台,逆市进入房地产市场,1-10月房地产开发投资资金来源中外商投资的增速达34.8%,完全逆转了去年全面退出的格局。这也说明,热钱定向进入这些泡沫性投资行业的取向十分明显。

　　业内预计,目前这种局面将在明年二季度改变。一是从今年12月起,房地产企业进入还款高峰,应付款累计增速将超过30%;二是房地产资金来源进一步由于销售的下滑、贷款条件的提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素,出现快速恶化,预计到明年一季度资金来源将出现大幅度负增长;三是由于首付比例、房地产抵押贷款等条件的变化,房地产企业的各类杠杆率都将出现下降。按照研究机构推算,到明年一季度资金流动性指标——货币资金/(短期借款+年内到期非流动性负债)可能下降到0.9左右。

　　同时,在政府部门加强土地和房产开发进度、整顿市场秩序的作用下,房地产开发投资和新上马项目大量增加(这同样直接导致资金需求压力加大),导致市场供给放量,从而改变目前房地产供给偏紧的局面。而这个时间点与房地产业资金全面紧张和经营模式调整点相一致。因此,明年3、4月份可能是房地产市场进行全面调整的时点。

　　——我国对房地产市场的调控存在“两难”

　　由于目前资金仍比较充足,房地产企业还可依赖前期获得的资金储备拒绝降价销售。数据显示,我国房地产价格虽然在政策的调控下改变了2009年3-4季度快速上涨的趋势,但无论从环比和同比数据来看,目前房价都处于高位运转的态势。今年4月,房产新政出台使70个大中城市房地产销售价格同比增速从12.8%下降到10月的8.6%,但月度环比依然保持增长。

　　“住在杭州网”首席评论员丁建刚认为,我国房地产市场的调控依然面临多重冲突,即未来房地产市场的治理将面临双向风险:简单放松管制的报复性上涨与持续加码带来的宏观经济过度下滑。政府很难在多方博弈中寻找到房价调整与宏观经济稳定的平衡点。