丹麦凭借独特房贷模式保持房产市场稳定

新华08网哥本哈根12月15日电（报道员欧阳国熠 记者杨敬忠）丹麦有着成熟的抵押债券市场和独特的房贷模式，这是世界上最古老、运行最稳健的房屋抵押贷款系统之一。丹麦房贷模式以高透明度、低信贷风险和低借贷成本而闻名于世，并在历次金融危机中表现稳健。

独特的资金平衡原则

丹麦房贷模式最引人注目的独到之处就是资金平衡原则，即政府规定所有涉及房地产的贷款都必须由专属抵押贷款银行通过发行抵押债券在市场上进行融资，其融资额度、期限、利率必须和债券发行金额、期限、利率完全匹配。

资金平衡原则的最大好处就是实现了信用风险和市场风险的分离。在这种原则下，抵押贷款银行通过债券转手系统为购房人发行债券进行融资。由于丹麦政府规定抵押贷款银行不能像商业银行一样接受存款或向银行同业市场拆借资金，每当生意上门，抵押贷款银行唯一的融资渠道就是发行债券，而银行利润主要来自借款客户支付的佣金。

这意味着，丹麦抵押贷款银行所承担的风险只限于由于借款人违约所带来的信用风险，从实现了信用风险和市场风险的分离。对于债券投资者来说，由于利率等其他风险是任何债券都具有的市场风险，丹麦模式的风险转移并没有给投资者增加任何额外的不利因素。

严格的信用风险控制

由于资金平衡原则实现了风险分离，信用风险控制成为丹麦模式的首要任务。丹麦抵押贷款银行对借款人的信用风险控制包括一系列非常严格的风险评估。另外，贷款发放必须在政府所制定的法定框架内进行，并受到丹麦金融监管局的严格监督。

丹麦的购房者必须直接到抵押贷款银行进行贷款申请和信用评估，而不是通过抵押贷款经纪人。另外，丹麦抵押贷款银行不允许使用诱惑利率(Teaser rate)进行贷款发放，即为了让借款人接受浮动利率住房贷款，而在初始阶段使用低利率贷款进行诱惑，但是在一定时间之后，逐渐将利率调整到市场水平的方式。诱惑利率贷款最大的问题在于它的危害不会在短时间内显现出来，有时借款人过了三、四年才意识到自己负担不起抵押贷款。

再者，丹麦高效的房产注册系统，也极好地保护了抵押贷款银行对房产的所有权。丹麦政府还规定所有抵押债券必须使用抵押资产池进行担保，并由债券发行银行负责替换抵押资产池里的违约贷款。这种制度对提高抵押贷款银行的风险控制动机和对投资者的保护起到了很大作用。